Caractéristiques du financement hypothécaire SCHL standard

Le financement SCHL standard est le programme traditionnel d’assurance prêt hypothécaire offert par la Société canadienne d’hypothèques et de logement pour les immeubles locatifs et multilogements. Ce dispositif existe depuis des décennies et a permis à de nombreux investisseurs d’acquérir des propriétés à revenus avec un apport réduit et des conditions avantageuses. Contrairement au programme APH Select, le prêt SCHL standard n’implique pas de remplir des critères d’abordabilité ou d’efficacité énergétique particuliers, mais il comporte des paramètres financiers qu’il faut respecter.

Voici les principales caractéristiques du financement SCHL standard :

• Mise de fonds minimale : En règle générale, la SCHL exige un apport d’au moins 15 % du prix d’achat dans le cadre de son programme standard . Autrement dit, le prêt peut couvrir jusqu’à 85 % de la valeur de l’immeuble (aussi bien à l’achat qu’au refinancement), sous réserve que les revenus de la propriété justifient ce montant. Ce minimum de 15 % de mise de fonds est nettement inférieur à celui requis par un prêt conventionnel (25 %), ce qui facilite l’entrée dans le marché pour les investisseurs ayant un capital limité. Il convient de noter que si le prix payé dépasse la valeur économique basée sur les revenus, le prêteur pourra exiger plus de 15 % de mise de fonds afin de compenser l’écart .
• Période d’amortissement étendue : La SCHL permet des amortissements plus longs que le financement conventionnel. Typiquement, on peut amortir le prêt sur 25 à 35 ans, et dans certains cas jusqu’à 40 ans pour des immeubles récents ou neufs . Cette durée d’amortissement plus flexible (par rapport à la limite habituelle de 25-30 ans en conventionnel) signifie des paiements mensuels moins élevés, ce qui allège la pression sur la trésorerie de l’immeuble. Un amortissement prolongé est particulièrement utile pour les propriétés à rendement modéré, car il améliore le ratio de couverture de la dette en diminuant le service mensuel de la dette.
• Ratio de couverture de la dette (CCD) : Le prêteur et la SCHL examinent le coefficient de couverture de la dette de l’immeuble pour déterminer le montant de prêt maximal. En financement standard, la SCHL a historiquement exigé un CCD aux alentours de 1,30 (ou 1,20 pour certains petits immeubles) . Cela signifie que les revenus nets d’exploitation de la propriété doivent couvrir 130 % des paiements hypothécaires annuels. Ce critère assure une marge de sécurité – il garantit que l’immeuble génère suffisamment de revenus pour payer le prêt même en cas d’imprévus. Par exemple, si les dépenses ou les vacances locatives augmentent, le prêt demeure soutenable. Comparativement, un prêteur conventionnel pourrait exiger un CCD de l’ordre de 1,25 . Ainsi, le programme SCHL standard est conçu pour des propriétés financièrement solides, avec une bonne santé locative.
• Taux d’intérêt avantageux : L’un des grands attraits du financement SCHL est l’accès à des taux d’intérêt plus bas que ceux d’un prêt non assuré. Les banques et institutions prêtent à un taux réduit car le risque de défaut est assumé en grande partie par la SCHL. L’écart de taux peut généralement être de l’ordre de 0,5 à 1 % de moins qu’un financement conventionnel équivalent . Sur un emprunt de grande taille, cela représente des économies considérables en frais d’intérêt sur la durée du prêt. De plus, avec l’assurance SCHL, certains prêteurs acceptent de fixer le taux sur des durées plus longues (par exemple des hypothèques de 10 ans) puisqu’ils sont protégés, offrant ainsi une stabilité accrue à l’emprunteur face aux fluctuations des taux du marché.
• Frais et prime d’assurance : Pour bénéficier de ces avantages, l’emprunteur doit payer une prime d’assurance à la SCHL. Cette prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et peut varier selon le ratio prêt-valeur. Par exemple, pour un financement à 85 % du prix, la prime standard pourrait avoisiner 4 % du montant du prêt (ce taux est donné à titre illustratif et peut changer). La prime peut être payée comptant à la mise en place du prêt ou, plus communément, être ajoutée au montant de l’hypothèque (financée). Bien que cet ajout augmente légèrement le montant à rembourser, l’effet est compensé par le taux réduit et l’amortissement long. À noter : avec APH Select, ces primes sont réduites, mais dans le programme standard, elles s’appliquent selon le barème régulier de la SCHL.
• Exigences d’évaluation et de diligence : Tout prêt assuré doit être appuyé par une évaluation professionnelle de l’immeuble (pour établir sa valeur marchande et économique) datant de moins d’un an en général . De plus, pour les immeubles de grande taille, la SCHL peut requérir une étude environnementale récente s’assurant de l’absence de contamination du site . L’immeuble doit être en bon état ou faire l’objet de travaux planifiés, car la SCHL évalue également le bâtiment (physiquement et financièrement) avant de l’assurer. Ces démarches ajoutent un peu de délai et de frais à la transaction, mais elles contribuent à sécuriser l’investissement. En travaillant avec des courtiers ou experts familiers du processus SCHL, on s’assure de présenter un dossier solide et complet pour accélérer l’approbation.

Avantages du financement SCHL standard

Opter pour un prêt assuré par la SCHL présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers :

• Effet de levier optimisé : Avec seulement 15 % de mise de fonds requise, vous pouvez acquérir des immeubles de plus grande valeur qu’avec un prêt conventionnel (qui exige 25 %). En comparant deux situations, sur un immeuble de 1 000 000 $, le financement SCHL vous permettrait d’emprunter jusqu’à 850 000 $, là où un prêteur conventionnel n’offrirait que 750 000 $. Cette différence de 100 000 $ représente un capital que vous n’avez pas besoin d’immobiliser et que vous pouvez consacrer à d’autres projets. En somme, le financement SCHL maximise le rendement de vos capitaux propres en vous faisant investir moins pour le même actif.
• Amélioration du flux de trésorerie : Le combo taux réduit + amortissement prolongé se traduit par des paiements hypothécaires mensuels sensiblement plus bas. Par exemple, un prêt de 850 000 $ sur 30 ans à 4 % donnera un paiement beaucoup plus faible que 750 000 $ sur 25 ans à 5 %. La différence mensuelle peut se chiffrer en plusieurs centaines de dollars, renforçant le cash flow de l’immeuble. Un meilleur flux de trésorerie signifie que l’immeuble est plus résilient face aux imprévus (vacances, réparations) et peut dégager des profits dès la première année, plutôt que de juste s’autofinancer.
• Accessibilité pour les nouveaux investisseurs : Le fait que l’on qualifie l’immeuble et non l’emprunteur est un atout du financement commercial SCHL. Contrairement à un prêt résidentiel où votre revenu personnel doit supporter la dette, ici ce sont les revenus de l’immeuble qui importent. Ainsi, même un investisseur travailleur autonome ou n’ayant pas de revenu élevé peut obtenir un important financement si le projet est rentable . La SCHL et le prêteur analyseront le potentiel de l’immeuble plutôt que votre dossier de crédit uniquement. Cela ouvre la porte de l’investissement multilogement à une clientèle plus large, dès lors que le projet tient la route financièrement.
• Taux fixe sur le long terme : Avec l’assurance SCHL, vous avez accès à des produits financiers qu’un investisseur individuel n’aurait pas nécessairement en conventionnel. Par exemple, certaines institutions proposent des prêts à taux fixe sur 10 ans ou plus, car la sécurité apportée par la SCHL leur permet d’emprunter elles-mêmes à long terme pour vous relayer ce taux. En fixant votre taux d’intérêt pour une longue période, vous éliminez le risque de hausse de taux et vous stabilisez vos paiements, ce qui est précieux dans la planification à long terme de votre investissement immobilier.
• Flexibilité de refinancement : Au fil du temps, si la valeur de votre immeuble augmente (par exemple, après des hausses de loyers, des rénovations augmentant les revenus ou une baisse des taux d’intérêt du marché), vous pourrez songer à un refinancement. Avec la SCHL, tout refinancement reste limité à 85 % de la nouvelle valeur de l’immeuble, mais cela peut vous permettre d’extraire des liquidités pour investir ailleurs. De plus, si vous améliorez votre immeuble d’une manière entrant dans les critères APH Select (par exemple, en améliorant son efficacité énergétique), vous pourriez basculer vers ce programme lors d’un refinancement futur et bénéficier des conditions encore plus avantageuses (95 % de LTV, etc.). La transition d’un prêt SCHL standard existant vers un nouveau prêt APH Select est une stratégie possible pour tirer parti de la plus-value créée par vos améliorations.

À qui convient ce type de financement ?

Le financement SCHL standard convient particulièrement dans les situations suivantes :

• Investisseurs long terme : Si votre objectif est de détenir l’immeuble pendant plusieurs années pour profiter des revenus locatifs et de l’appréciation, le prêt assuré est idéal. Certes, il y a la prime d’assurance à payer, mais celle-ci est amortie sur la durée et compensée par les taux plus bas. Sur le long terme, les économies d’intérêt et la stabilité du financement dépassent le coût initial de la prime. En revanche, si vous prévoyez de revendre rapidement (dans 1 ou 2 ans), le bénéfice du taux réduit pourrait ne pas compenser la prime payée – un prêt conventionnel serait alors à considérer.
• Propriétés de 5 logements et plus : La plupart des immeubles multilogements de 5 unités et plus sont éligibles à l’assurance SCHL, et c’est même généralement la voie à privilégier. Pour ces immeubles, le financement résidentiel standard n’est plus disponible (sauf pour 5-6 logements parfois traités à part), on passe dans le domaine commercial. La SCHL étant une référence du marché pour ce segment, vos concurrents (autres acheteurs) utiliseront sans doute l’effet de levier assuré pour payer le meilleur prix. Pour rester compétitif et ne pas immobiliser trop de fonds, l’assurance prêt est presque un passage obligé sur les multiplex de moyenne et grande taille.
• Immeubles bien établis et en bon état : Un financement SCHL est plus facile à obtenir pour un immeuble qui affiche déjà une performance financière stable (taux d’occupation élevé, historique financier clair) et qui ne présente pas de problèmes majeurs. Si vous achetez un immeuble entièrement loué, avec des baux solides, ou un immeuble neuf, la SCHL sera généralement très disposée à l’assurer moyennant son analyse standard. À l’inverse, pour un immeuble en difficulté (vacant, gros travaux à faire, loyers très sous-évalués), il peut être plus complexe de le faire assurer immédiatement – on a alors recours à un plan B (financement provisoire conventionnel, voir section suivante) puis on refinance via la SCHL une fois l’immeuble stabilisé.
• Investisseurs souhaitant minimiser le risque personnel : Grâce à la SCHL, certains prêts peuvent être sans recours ou avec des garanties personnelles limitées, ce qui protège l’investisseur en cas de pépin majeur. Si la perspective de mettre votre maison en garantie ou de vous endetter à titre personnel vous inquiète, le prêt SCHL, en sécurisant le créancier, peut éviter ces exigences. Vous profitez donc de l’effet de levier tout en cloisonnant le risque au niveau de l’actif financé.

En résumé, le financement SCHL standard est une solution équilibrée qui offre un levier financier élevé et des conditions de prêt souples, sans imposer d’autres contraintes que la viabilité économique de l’immeuble. C’est souvent le choix par défaut pour quiconque achète un immeuble locatif de taille significative au Québec ou au Canada. Si votre projet n’entre pas dans le cadre spécifique d’APH Select, le programme standard de la SCHL reste l’option la plus avantageuse pour emprunter plus et payer moins cher votre argent. Notre équipe saura vous accompagner dans le processus d’approbation SCHL pour concrétiser votre investissement dans les meilleures conditions.

Définition du financement hypothécaire conventionnel

Un financement conventionnel désigne un prêt hypothécaire octroyé sans assurance de la SCHL. L’institution financière accepte donc le risque du prêt entièrement, en se basant sur la valeur de la propriété et la solidité de l’emprunteur. Ce type de financement est courant tant pour les immeubles locatifs que pour les autres catégories d’immobilier commercial (immeubles de bureaux, commerces, industriels, etc.), où l’assurance SCHL n’est pas disponible. Dans le contexte d’un immeuble multilogement, choisir un prêt conventionnel signifie généralement que l’on renonce à l’effet de levier maximal en échange d’une plus grande simplicité ou rapidité du processus.

Avec un prêt conventionnel commercial, la banque va évaluer deux éléments principaux : la valeur économique de l’immeuble (basée sur les revenus locatifs) et la qualité du profil de l’emprunteur (expérience, situation financière, crédit). Le montant du prêt sera plafonné par des ratios prudentiels. Par exemple, la plupart des prêteurs limitent le prêt à 75 % de la valeur économique de l’immeuble afin de conserver une marge de sécurité . De plus, l’actif doit générer suffisamment de revenus pour respecter le ratio de couverture de la dette requis (souvent autour de 1,20 à 1,25 selon les banques) . Si le projet remplit ces conditions, le financement conventionnel peut être mis en place relativement rapidement, car il n’y a pas la couche d’analyse additionnelle de la SCHL.

En l’absence d’assurance hypothécaire, le prêteur cherchera à sécuriser son prêt par d’autres moyens. Cela se traduit fréquemment par une demande de garanties personnelles de la part des emprunteurs (endossement du prêt par les individus derrière la compagnie emprunteuse, nantissement d’autres actifs, etc.). Le financement conventionnel est donc souvent à recours complet, impliquant votre responsabilité financière directe en cas de défaut de l’immeuble. Cela diffère du prêt SCHL où le recours peut être limité au bien financé. C’est un élément à considérer dans votre choix de financement en fonction de votre tolérance au risque et de votre situation patrimoniale.

Avantages du financement conventionnel

Malgré une mise de fonds plus élevée, le financement conventionnel comporte ses propres avantages :

• Procédure plus rapide et flexible – Sans l’intervention de la SCHL, le processus de prêt est généralement plus rapide. Vous traitez directement avec la banque ou le prêteur privé, ce qui évite l’analyse supplémentaire par l’assureur. Moins d’intervenants signifie aussi potentiellement moins de paperasse : bien que le prêteur exige une évaluation et les documents financiers de l’immeuble, vous n’avez pas à respecter les critères standardisés de la SCHL. Chaque institution peut adapter ses exigences. Cette flexibilité peut être précieuse lorsque le délai est un facteur critique – par exemple, si vous devez clôturer l’achat en quelques semaines, un prêt conventionnel peut être conclu plus aisément dans les temps.
• Pas de prime d’assurance à payer – L’un des attraits du financement conventionnel est l’absence de prime d’assurance SCHL. Cela représente une économie immédiate pouvant atteindre plusieurs points de pourcentage du montant du prêt. Sur un gros emprunt, économiser 3 à 4 % de prime d’entrée peut signifier des dizaines de milliers de dollars de moins à débourser ou emprunter. Pour un investisseur qui compte éventuellement refinancer ou vendre l’immeuble à court ou moyen terme, ne pas payer de prime est un avantage financier car il n’est pas certain de « rentabiliser » cette prime sur la durée. En conventionnel, chaque dollar que vous payez va directement dans l’immeuble ou les intérêts, pas dans une assurance.
• Conditions modulables – Avec un prêteur conventionnel, il est parfois possible de négocier ou de personnaliser certains termes du prêt. Par exemple, certaines banques ou caisses populaires pourraient accepter un amortissement de 30 ans au lieu de 25 ans selon le dossier, même sans assurance, ce qui améliore vos paiements (bien que 25 ans reste la norme) . De même, vous pourriez discuter d’une structure de taux d’intérêt sur mesure, de la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité après quelques années, etc. Les prêteurs privés, quant à eux, peuvent offrir des solutions sur mesure (prêt relais, intérêts seulement, etc.) pour coller aux besoins spécifiques d’un projet atypique. Cette souplesse contractuelle est un atout du marché conventionnel, alors que les prêts SCHL sont plus uniformisés.
• Aucun engagement de long terme sur l’immeuble – Le financement conventionnel ne vous lie pas à un programme précis en termes d’engagements sur le bien. Par exemple, contrairement à APH Select, vous n’avez aucune obligation de maintenir des loyers abordables ou de réaliser des améliorations spécifiques. Vous restez maître de votre stratégie immobilière sans contraintes autres que celles du marché. Si vous décidez de repositionner l’immeuble (augmenter les loyers progressivement, changer la vocation de certaines unités, etc.), vous pouvez le faire sans craindre de sortir des clous d’un programme. En ce sens, le conventionnel convient à ceux qui veulent une totale liberté d’exploitation et de gestion de leur propriété.
• Accessibilité à tous types d’immeubles – Certaines propriétés ne sont tout simplement pas éligibles à la SCHL, par exemple un immeuble mixte où la part commerciale est prédominante, une résidence de tourisme, un projet purement commercial ou industriel. Dans ces cas, le financement conventionnel est la seule option. Heureusement, les institutions offrent une panoplie de produits pour tout type d’actif. Vous pouvez donc financer sous un même toit l’ensemble de vos investissements immobiliers diversifiés avec des prêts conventionnels, et consolider la relation avec votre banque. Si votre portefeuille comprend à la fois du résidentiel locatif et du commercial, il peut être stratégiquement intéressant de négocier un ensemble de financements conventionnels avec un partenaire financier unique.

Limites du financement conventionnel

Il est important d’être conscient des limites et inconvénients associés au financement sans assurance :

• Mise de fonds plus élevée – Comme mentionné, l’apport initial exigé est généralement d’au moins 25 % du prix d’achat . Cela représente un investissement de capital plus conséquent de votre part. Par exemple, sur un immeuble de 1 000 000 $, préparer 250 000 $ de mise de fonds (plus les frais de clôture) peut être un frein pour certains investisseurs, là où un prêt SCHL n’en aurait requis que 150 000 $. Cette exigence de fonds propres peut limiter le nombre de projets que vous pouvez mener de front, surtout en début de parcours ou en phase de croissance de votre portefeuille.
• Amortissement limité – La durée d’amortissement en conventionnel est plafonnée par la politique interne des banques et les lignes directrices prudentielles. Dans la plupart des cas, c’est 25 ans maximum, bien que quelques prêteurs accordent 30 ans pour des immeubles locatifs bien établis . Un amortissement plus court se traduit par des mensualités plus élevées, ce qui peut réduire le surplus de trésorerie généré par l’immeuble. Vous devez donc viser des actifs avec une rentabilité suffisante pour supporter ces paiements plus importants. Cela peut également restreindre le montant du prêt accordé, car le test du ratio de couverture de la dette sera plus sévère sur 25 ans que sur 30 ou 40 ans.
• Taux d’intérêt potentiellement plus élevés – Sans la garantie de la SCHL, le prêteur facture généralement un taux d’intérêt plus élevé pour compenser le risque. L’écart de taux entre un prêt conventionnel et un prêt assuré peut être de l’ordre de 0,5 à 1 % (parfois plus selon les conditions du marché) . Sur un emprunt sur 5 ans, cela augmente le coût total des intérêts. Par exemple, à emprunt égal, un taux de 5 % au lieu de 4 % sur 5 ans représente des milliers de dollars d’intérêts additionnels. Toutefois, il arrive que la concurrence entre banques sur de bons dossiers réduise cet écart – il est toujours conseillé de magasiner votre taux.
• Recours et garanties – Comme évoqué, un prêt conventionnel va presque toujours exiger une caution personnelle des emprunteurs (ou des principaux actionnaires de l’emprunteur). Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de l’immeuble, la banque pourra se retourner contre vous personnellement pour combler tout solde impayé après réalisation des garanties. Ce risque personnel n’est pas négligeable : un imprévu majeur pourrait affecter votre situation financière globale. De plus, le prêteur peut demander des garanties additionnelles, par exemple une hypothèque sur un autre immeuble dont vous êtes propriétaire, ou un blocage de fonds en réserve. Ces conditions peuvent complexifier votre montage financier et doivent être bien comprises.
• Montant du prêt plus restreint – Le financement conventionnel étant limité à environ 75 % de la valeur économique, il est possible que vous n’obteniez pas autant de fonds qu’espéré si l’immeuble a un rendement modeste. Par exemple, un immeuble peut se vendre 1 000 000 $ mais n’avoir une valeur économique que de 800 000 $ (selon ses revenus). La banque prêtera alors ~75 % de 800 000 $, soit 600 000 $, et non 750 000 $. Vous devriez alors injecter 400 000 $ (40 % du prix) pour combler la différence, faute de quoi l’achat ne serait pas financé. Ce scénario est assez fréquent dans les marchés où les prix sont élevés par rapport aux loyers (valeur marchande > valeur économique). Avec la SCHL, on aurait pu aller jusqu’à 85 % de 800 000 $ = 680 000 $, réduisant l’écart. Ainsi, la capacité d’emprunt en conventionnel est plus stricte, ce qui peut limiter votre pouvoir d’achat ou nécessiter des négociations pour faire baisser le prix du vendeur.

Quand privilégier le prêt conventionnel ?

Le financement conventionnel est à envisager dans plusieurs contextes :

• Projets à court terme ou transition : Si vous envisagez de revendre l’immeuble dans un horizon rapproché (flip immobilier) ou de le refinancer rapidement après amélioration, un prêt conventionnel évite de payer la prime SCHL pour une durée d’emprunt très courte. De même, pour un immeuble nécessitant des travaux ou une remise à niveau des loyers, commencer par un prêt conventionnel bridge (pont) peut être judicieux. Vous effectuez vos améliorations, augmentez les revenus, puis vous refinancerez sous la SCHL une fois la valeur économique bonifiée. Beaucoup d’investisseurs utilisent cette stratégie : conventionnel en acquisition, SCHL

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Vous souhaitez construire un immeuble locatif?

Le financement de construction est une démarche exigeante, mais accessible avec une bonne préparation… et le bon accompagnement.

Un prêt de construction multilogement est un financement temporaire qui sert à couvrir les coûts de construction d’un immeuble résidentiel locatif. Ce prêt est généralement déboursé par tranches (ou“avancements”) à mesure que les travaux progressent. Il est ensuite converti en prêt hypothécaire permanent à la fin du chantier, une fois le bâtiment complété et stabilisé. Ce type de financement implique plusieurs conditions particulières qui diffèrent d’un prêt hypothécaire standard, et il faut être bien préparé avant de le solliciter.

Les étapes clés d’un financement de construction

Posséder le terrain

Avoir le terrain déjà payé (ou en voie de l’être) est souvent un prérequis pour obtenir un financement. Cela démontre l’engagement de l’emprunteur et réduit le risque pour l’institution financière.

Plans, permis et évaluation des coûts

Avant même de rencontrer les prêteurs:

• Faites produire des plans d’architecte
• Obtenez les permis de construction
• Préparez une évaluation détaillée des coûts de construction (idéalement validée par un estimateur professionnel)
• Obtenez un contrat de construction avec un entrepreneur qualifié (à forfait ou à taux horaire)

Expérience en construction ou gestion de projet

Les institutions financières veulent s’assurer que le projet sera bien exécuté. Elles exigent habituellement que l’emprunteur ou son équipe ait une expérience pertinente en construction, gestion immobilière ou développement.

Solvabilité et mise de fonds

Pour obtenir l’approbation:

• Vous devez démontrer une valeur nette suffisante, soit au moins 25 % du coût total du projet
• Un fonds deroulement personnel ou corporatif est aussi requis: il est fortement recommandé d’avoir l’équivalent de 25 % du coût total du projet en liquidités pour couvrir les premières étapes de construction (jusqu’à l’arrivée des premiers déboursés)

Montage financier et approbation bancaire

C’est ici que nous intervenons activement:

• Montage du dossier de financement complet
• Présentation à plusieurs institutions pour obtenir les meilleures conditions
• Négociation des termes: mise de fonds, retenues, marges de manœuvre, calendrier de déboursés

Déboursement et suivi de chantier

Une fois approuvé:

• Les fonds sontdéboursés en étapes, après inspection et confirmation de l’avancement destravaux
• Nous vous assistons pour chaque demande de déboursé, en collaboration avec votre institution financière

Refinancement ou conversion en prêt permanent

À la fin du chantier, il est temps de:

• Stabiliser les revenus locatifs
• Obtenir une évaluation à la valeur économique
• Convertir en prêt à long terme, potentiellement assuré SCHL (ex. APH Select)

Pourquoi travailler avec nous?

• Accompagnement spécialisé dans les projets multilogements
• Expertise concrète en développement, construction et financement
• Mise en valeur de vos forces auprès des prêteurs
• Suivi rigoureux à toutes les étapes

Parlez-nous de votre projet. Chaque construction est unique. Discutons ensemble de votre vision, de vos ressources et desmeilleures stratégies pour la concrétiser avec succès.